Planschade    

HELP, IK HEB PLANSCHADE

02-03-2013 Planschade: een tussenstand.
30-10-2012 Komt immateriële schade ook voor een planschadevergoeding in aanmerking?
30-10-2012 Planschade en windmolenparken.
03-09-2012 Help, ik heb planschade
03-09-2012 Een oplossing voor planschade en archeologie
03-09-2012

U woont prachtig aan de rand van een dorp. Kijkend uit uw raam ziet u weiden met grazende koeien. Dan besluit de gemeente dat het tijd is voor een nieuw bedrijventerrein. Weg uitzicht. Kunt u hiervoor een schadevergoeding krijgen?


Ja. Dit noemt men planschade, ook wel vervolgschade. In geval van planschade heeft u recht op een schade vergoeding. Men noemt dit ook wel een planschadeclaim. Planschade en het claimen van planschade is mogelijk als er een wijziging in het bestemmingsplan heeft plaats gevonden. Planschade is die schade die u als eigenaar van grond of gebouwen lijdt als gevolg van planologische wijzigingen. Op grond van de wet Ruimte ordening kan u voor een tegemoetkoming in deze planschade in aanmerking komen.

Soorten planschade

Er zijn twee soorten planschades (ook wel vervolgschade genoemd). Allereerst is er waardevermindering. Ook bestaat er inkomstenderving. Waardevermindering ontstaat bijvoorbeeld als uw huis plots een groot bedrijfsgebouw als buurman krijgt en uw uitzicht hierdoor verminderd. Een klassiek voorbeeld van planschade. Inkomstenderving is een vorm van planschade als, geheel volgens het nieuwe bestemmingsplan, een weg langs uw winkelnering al dan niet tijdelijk wordt afgesloten. Uw klanten kunnen u moeilijker bereiken, uw omzet daalt. Ook dit is planschade.

Een belangrijk onderscheid is dat tussen directe planschade en indirect planschade. Directe planschade ontstaat als de bebouwingsmogelijkheden van uw eigen grond beperkt worden. Stel u heeft een stuk grond waarop u een woning mag bouwen en het bestemmingsplan wijzigt waardoor u dat niet meer mag, dan is dat voor u planschade. Uw grond wordt daardoor immers minder waard en u lijdt dus schade.

Indirecte planschade ontstaat in, bijvoorbeeld, het onderstaande geval. Volgens een nieuw bestemmingsplan wijzigt de bestemming van percelen in uw directe omgeving en u lijdt hierdoor planschade. Dit kan een verminderd uitzicht zijn, maar ook stankoverlast van een nieuwe fabriek of geluidshinder door een nieuwe weg. Dit noemt men indirecte planschade. De meeste gevallen van planschade betreft indirecte planschade.

Soms heeft u sowieso geen recht op een planschade vergoeding. Alvorens u een planschadeclaim indient is het raadzaam een aantal zaken goed na te gaan. Zo is het niet mogelijk planschade te claimen voor zaken die al in het bestemmingsplan waren aan gegeven voordat u uw onroerende zaak aankocht. Het verdient dus aanbeveling om goed naar het bestemmingsplan te kijken van de omgeving waar u uw huis koopt, of uw zaak vestigen gaat. Zo voorkomt u planschade, maar weet u ook zeker dat als u planschade ondervindt, deze ook te claimen valt. Ook is een belangrijke vraag of u als koper rekening had moeten houden met de kans dat er een voor u nadelige wijziging van het bestemmingsplan had kunnen ontstaan. Een expert op het gebied van planschade kan de juiste inschatting maken of u, als burger, wel of geen rekening had moeten houden met de mogelijkheid tot een gebeurtenis die tot planschade zou kunnen leiden.

Niet alles wordt vergoed

Sinds 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening gewijzigd. Dit heeft directe gevolgen voor het claimen van planschade. Het draait hier om het zogeheten “normaal maatschappelijk risico”. Dit houdt in dat een burger of ondernemer die planschade lijdt wegens een veranderd bestemmingsplan een eigen risico heeft van in ieder geval 2 procent van in ieder geval het "normale maatschappelijke risico". Preciezer is dit 2% van de waarde van de onroerende zaak, of 2% van het inkomen als er sprake is van inkomensderving.  Een planschadeclaim heeft dus alleen zin als uw planschade boven deze norm komt. Een planschadejurist kan u hierbij adviseren.

Procedure

Als u denkt planschade te ondervinden en u wilt een planschadeclaim indienen, dient u er rekening mee te houden dat de overheid een drempel heeft opgeworpen om planschadeclaims tegen te gaan. U zult dan ook een bedrag moeten betalen om uw planschadeclaim aanhangig te mogen maken. Gemiddeld bedraagt dit zo’n 300 euro, maar het verschilt per gemeente. Als u uw planschade zaak wint krijgt u dit bedrag terug. Deze drempel dient puur ter ontmoediging. Een goede planschadejurist kan voor u uw planschadeclaim indient kijken of uw zaak kans maakt. Vaak kunt u zelfs een gratis inschatting laten maken, bij bijvoorbeeld planschadeclaimen.nl.

Als u zonder professionele hulp uw planschadeclaim gaat indienen dient u er in ieder geval voor te zorgen dat u uw planschadeclaim goed motiveert. U zult nauwkeurig moeten aangeven wat de soort planschade is die u ondervindt, wat de omvang van de planschade is en welk bestemmingplan de planschade heeft veroorzaakt. Neemt de gemeente uw verzoek in behandeling dan wordt uw planschadezaak door een commissie in behandeling genomen. Deze commissie bestaat normaliter uit een jurist en twee taxateurs. Het advies van de commissie gaat naar het college van burgemeesters en wethouders. Vaak volgen zij het advies van de planschadecommissie. Bent u het niet eens met de uitspraak, dan kunt u altijd bezwaar maken. Indien het college nog steeds bij haar standpunt blijft staat voor u de gang naar de rechter open alwaar u beroep kunt aantekenen. Vervolgens kunt u eventueel nog in hoger beroep gaan bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Enfin

Vaak denken burgers en ondernemers dat ze machteloos staan tegen de Overheid. Toch is in ons land een en ander aardig geregeld. Wij wonen nu eenmaal met velen op een klein stukje land, dus de wens van de een is de last van de ander. Planologische procedures zijn openbaar en als u meent dat u (plan) schade ondervindt is er altijd een ingang om uw probleem aan te kaarten. Wel zijn dergelijke procedures vaak nogal specialistisch. Het kan dan ook geen kwaad om uw zaak en de kans op een succesvolle planschadeprocedure eerst aan een expert voor te leggen. Veel planschadejuristen werken zelfs op basis van ‘no cure, no pay”.

Bron: planschadeclaimen.nl